We kennen het probleem van de starter in de huidige woningmarkt. Kort gezegd zorgen de hoge vraag naar koopwoningen en daartegenover het relatief lage aanbod voor hoge woningprijzen. Vooral het feit dat naast de hoge woningprijzen vrijwel altijd wordt overboden op de startersmarkt. Dat maakt het voor de starters nog lastiger om een woning te kopen. Hoewel het momenteel juist ontzettend interessant is om een hypotheek af te sluiten (of over te sluiten) door de historisch lage hypotheekrente, kan een gemiddelde starter dus vaak niet uit de voeten. Ze kunnen de hypotheek niet aan volgens de huidige voorschriften.
De overheid probeert de markt voor de starter bereikbaarder te maken door enkele veranderingen in regels aan te passen.
Weging studieschuld bij hypotheek
De studieschuld heeft een enorme invloed op je maximale hypotheek. Op dit moment is het afhankelijk van de vraag of je in de oude of nieuwe regeling valt. Indien je studieschuld is ontstaan voor 1 juli 2015 wordt 0,75% van je studieschuld in mindering gebracht op je maximale maandlast voor je hypotheek. Is je studieschuld na 1 juli 2015 ontstaan, dan is dit percentage 0,45%.
Hoewel dit klinkt als een verwaarloosbaar percentage, scheelt dit aanzienlijk op je maximale hypotheek. Bovendien gaat de hypotheekverstrekker in beginsel uit van je oorspronkelijk studieschuld. Heb je dus al €2000 euro van je €15.000 euro schuld verplicht (annuïtair) afgelost? Dan gaan ze uit van een studieschuld van €15.000 euro en niet van €13.000 euro. Alleen de extra aflossingen worden afgetrokken bij de beoordeling van je studieschuld. Heb je naast je verplichte aflossing nog eens €3.000 afgelost? Dan gaan ze er van uit dat je studieschuld €12.000 euro is.
Om je een voorbeeld te geven van de invloed van een studielening op de maximale hypotheek is hier een voorbeeld:
- Oorspronkelijke studieschuld van €15.000 euro, waarop geen extra aflossingen zijn gedaan.
- Je studieschuld is ontstaan in 2016 (0,45%)
- Jaarlijks bruto inkomen van €40.000 euro.
- Je hebt verder geen andere schulden.
- Je wil als alleenstaande een woning kopen.
- De hypotheekrente van de door je hypotheekadviseur geadviseerde hypotheek is 1,35% op basis van NHG.
Je maximale maandlast gaat in dit geval met €67,50 euro omlaag. Dat klinkt niet veel. Toch zou dat betekenen dat je in plaats van een maximale hypotheek van €182.500, nog maar een maximale hypotheek van €162.600. Dat is een verschil van €20.000(!) aan maximale hypotheek.
De studieschuld vanaf 2021
Het is nog onzeker of de minister (zoals boven beschreven) de huidige regeling aanpast. Als het aan het NIBUD ligt, dan wel. Zij vindt dat de wegingsfactor zou moeten afhangen van de rentelast van de studielening. Met de huidige rentestand zou dat betekenen dat de wegingsfactoren met 0,1% omlaag zouden gaan; 0,65% respectievelijk 0,35%.1
In het voorgenoemde voorbeeld zou dit betekenen dat de maximale hypotheek 167.000 euro zou worden, tegenover de eerdere 162.600 euro. De nieuwe wegingsfactor zou in het voorgenoemde voorbeeld dus resulteren in een verhoging van 4.400 euro in de maximale hypotheek.
Overdrachtsbelasting bij aankoop woning
Als je een huis koopt, betaal je overdrachtsbelasting. De huidige overdrachtsbelasting bedraagt 2% van de woningwaarde. Op een woning van 300.000 euro is dat dus 6.000 euro. Iedereen betaalt dezelfde overdrachtsbelasting, zo ook (particuliere) vastgoedbeleggers. Zij kopen woningen puur en alleen om deze woning te verhuren aan derden. Ook zij zijn dus een partij die het moeilijk maken voor starters. Vastgoedbeleggers hebben vaak veel geld, waardoor ze relatief makkelijk kunnen overbieden bij het kopen van een woning.
Om deze concurrentie te beperken en de starter een betere positie te geven heeft het kabinet onlangs besloten om een bepaalde groep, waaronder de starter, eenmalig vrijstelling kan krijgen van het betalen van overdrachtsbelasting. Ze betalen dan dus 0% overdrachtsbelasting.
Nieuwe regeling overdrachtsbelasting
De regel gaat vanaf 2021 in en geldt voor mensen die:
- Tussen de 18 en 35 jaar zijn, en
- Nog geen gebruik hebben gemaakt van de vrijstelling (je mag de vrijstelling dus maar één keer gebruiken), en
- Zelf in de woning gaan wonen.
Het hoeft dus niet je allereerste koopwoning te zijn. Het kan zijn dat je nu binnen de leeftijdscategorie valt en al een koopwoning hebt. Ook dan kun je dus nog gebruik maken van deze vrijstelling. Daartegenover, voor mensen buiten deze leeftijdscategorie of mensen die al gebruik hebben gemaakt van de vrijstelling, blijft de overdrachtsbelasting 2%. Voor mensen die een woning kopen om deze vervolgens te verhuren (de beleggers) wordt daarentegen de overdrachtsbelasting verhoogt naar 8(!)%.
Regeling bij aankoop met partner
Het kan zijn dat je een woning samen met je partner wilt kopen. De bedoeling is dan dat je beide voor 50% eigenaar wordt. Hoe zit het dan met de vrijstelling? Als één van jullie twee wel, en de ander niet voldoet aan de voorwaarden voor de vrijstelling. Dit kan bijvoorbeeld zijn wanneer jij 32 bent, maar je partner 36. In dat geval betaal je over de helft van de woning 2% overdrachtsbelasting.2
Hogere maximale hypotheek voor tweeverdieners
Waarschijnlijk wordt ook de weging van het tweede inkomen bij het afsluiten van een hypotheek gewijzigd. Het tweede (laagste) inkomen wordt op dit moment voor 80% meegerekend bij het bepalen van de maximale hypotheek. De reden dat hypotheekverstrekkers het tweede inkomen niet voor 100% meerekenen, is omdat hypotheekverstrekkers rekening houden met de mogelijke situatie dat één jullie twee (vaak degene die het minst verdiend) in de toekomst minder gaat werken. Bijvoorbeeld omdat er sprake is van gezinsuitbreiding.
In 2021 wordt het percentage mogelijk verhoogt van 80% naar 90%.
Lagere woningprijzen
Zoals we weten zijn de huizenprijzen de afgelopen jaren omhoog geschoten. Dit leidde tot veel frustratie bij voornamelijk starters. Dit zagen we dus ook terug in de NHG grens van de afgelopen jaren. Waar in 2017 de grens nog € 245.000 was, is deze in 2020 € 310.000. NHG heeft de NHG grens voor 2021 zelfs vastgesteld op €325.000. Indien energiebesparende middelen worden meegefinancierd komt daar nog eens 6% bovenop; €344.500.3
De Rabobank verwacht dat de huizenprijzen in 2021 en 2022 dalen. De huizenprijzen zouden volgens hun berekeningen gemiddeld met respectievelijk 0,8% en 2,6% dalen. De oorzaak van deze daling is voornamelijk de werkloosheid naar aanleiding van de coronacrisis. Door de oplopende werkloosheid neemt de vraag naar koopwoningen af, waardoor de prijzen zullen dalen. In de jaren na 2022 zullen de prijzen van koopwoningen waarschijnlijk weer stijgen.4
De dalingen van 2021 en 2022 zullen er echter voor zorgen dat koopwoningen iets betaalbaarder worden voor de starter.
Wat te verwachten
Hoe de woningmarkt er de komende jaren uit gaat zien, kunnen we niet met zekerheid zeggen. We zien ieder geval dat de overheid en andere organisaties nadenken over manieren om voornamelijk de starter een betere positie in de woningmarkt te geven. Naar ons inziens is dat in de huidige markt ook zeker nodig. We zien veel starters die door hun studieschuld in combinatie met de hoge woning prijzen vaak tussen wal en schip vallen.
We hopen dat de veranderingen in de markt en de mogelijke regelingen die worden aangepast, ervoor gaan zorgen dat de starter beter uit de voeten kan.
1 Wegwijs, Dezelfde studielening, hogere maximale hypotheek?
2 RTL Nieuws, Startersvrijstelling is niet voor alle starters, en niet alleen voor starters
3 NHG, NHG-kostengrens € 325.000 in 2021, NHG-premie blijft 0,7%
4 Rabobank, Tijdelijke dip in huizenprijzen en woningverkopen verwacht vanaf 2021
