Gelijke maandlasten
Hoe kan het dat sommige huurders geen hypotheek kunnen krijgen met dezelfde maandlast als hun huur? Het klinkt gek. Je betaalt al jaren je huur netjes op tijd. Je bent klaar om de volgende stap te nemen: je eerste woning kopen. Toch blijkt dat je niet (zoveel) kunt lenen (als dat je zou willen). Sterker nog, de maandlasten van je maximale hypotheek is fors lager dan de huur die je op dit moment betaalt.
Maximale huur berekenen
Hoe zit dat? Laten we voorop stellen dat een persoon of organisatie die een woning verhuurt zelf mag bepalen aan wie zij de woning verhuren. Ze beslissen daarom zelf wat de eisen zijn met betrekking tot bijvoorbeeld het inkomen van de huurder. Om deze reden is de huurmarkt zeer dynamisch. Het kan dus zijn dat je voor de ene verhuurder wél en door de andere níet in aanmerking komt om een woning te huren. Zelfs als deze woningen dezelfde huurprijs hebben. Afhankelijk van de inkomenseisen van de verhuurder kun je dus bij de ene verhuurder een duurdere woning huren, dan bij de ander.
Maximale hypotheek berekenen
Hoe zit dat bij het berekenen van je maximale hypotheek? Als je een woning wil kopen, zal je al snel de conclusie trekken dat je hiervoor een hypotheek nodig hebt. Een hypotheek is een lening waarbij het huis als onderpand geldt. Een onderpand is een soort zekerheid. Als je de lening gedurende een lange periode niet betaalt, kan de hypotheekverstrekker het huis opeisen en zelfs verkopen.
De aanvraag en acceptatie van een hypotheek verloopt niet binnen een dag. De hypotheekverstrekker heeft verschillende gegevens van je nodig om te bepalen of je de hypotheek kan (blijven) betalen. Naast het feit dat ze je geen hypotheek willen verstrekken welke je niet kan betalen, hebben ze ook een bepaalde verantwoordelijkheid. Het is niet de bedoeling dat ze een hypotheek aan iemand verstrekken die de aanvrager alleen kan betalen als er wordt ingekort op bijvoorbeeld de boodschappen, verzekeringen of sportclub.
Om dit te voorkomen stellen hypotheekverstrekkers strenge eisen aan de inkomens van hypotheekaanvragers. Ze houden er rekening mee dat een deel van je inkomen wordt gebruikt voor levensbehoeften en plezier. Om deze reden wordt er door hypotheekverstrekkers gebruik gemaakt van een woonquote.
Woonquote
Een woonquote is een percentage van je inkomen. Dit percentage bepaalt hoe hoog je hypotheeklast per jaar mag zijn. Dit heeft op zijn beurt dus invloed op je maximale hypotheek. Het NIBUD stelt de woonquotes ieder jaar vast. De woonquote hangt af van de hoogte van je inkomen, de rente van de desbetreffende hypotheek (en daarmee dus ook de rentevastperiode, omdat deze ook invloed heeft op de rente) en leeftijd. Ter verduidelijking:
- Hoe hoger je inkomen, hoe hoger de woonquote. De reden hier voor is dat je belastingvoordeel bij een hoog inkomen groter is dan bij een laag inkomen. Dit heeft te maken met het schijvensysteem (Box 1) waar ons belastingstelsel op is gebaseerd.
- Hoe hoger de hypotheekrente, hoe hoger je woonquote. De reden hier voor is dat je bij een hogere rente meer belastingvoordeel hebt, omdat je aftrekbare inkomen hoger wordt. Dit betekent niet dat je bij een hogere rente meer kunt lenen. De woonquote berekent je maximale hypotheeklast per jaar. Als je een hogere rente hebt, neemt het rentedeel natuurlijk ook een groter deel van je hypotheeklast in beslag.
- Als je de pensioengerechtigde leeftijd heb bereikt, is je woonquote hoger dan wanneer je deze nog niet hebt bereikt.
Samen een woning kopen
Laten we meteen een tweede misvatting de wereld uit helpen. Als je samen een woning koopt en beide hetzelfde inkomen hebt, kun je niet twee keer zo veel lenen als wanneer je alleen zou kopen. De hypotheekverstrekker houdt er rekening mee dat één van de twee in de toekomst wellicht minder zou gaan werken, of dat er sprake zou kunnen zijn van gezinsuitbreiding, waardoor de kosten voor levensbehoeften omhoog zouden gaan. Het tweede inkomen (degene die het minst verdiend) wordt niet volledig meegenomen in de berekening voor het maximale inkomen.
Maximale hypotheek aantonen met huur
We weten dat de woningmarkt de afgelopen tijd ontzettend in beweging is. We zagen de huizenprijzen de afgelopen anderhalf jaar alleen maar stijgen. Dit heeft er voor gezorgd dat starters het vaak lastig hebben om een hypotheek te krijgen voor hun eerste woning. Diezelfde starters huren soms wel al een paar jaar tegen een aanzienlijke huurprijs. En toch kunnen ze niet de hypotheek krijgen met dezelfde maandlasten als hun huur.
De Tweede Kamer is dit ook opgevallen en de meerderheid wil daarom verandering. Het idee is dat starters op een andere manier aan kunnen en mogen tonen dat zij de hypotheek kunnen betalen. Wanneer zij kunnen laten zien dat ze voor een bepaalde tijd hun huur netjes op tijd hebben betaald, dan mag een hypotheekverstrekker dit meenemen bij het beoordelen van de hypotheek. Het doel is om juist die huurders te helpen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een hypotheek. Het gaat dan vaak om 20 tot 30-jarigen met een flexcontract.
Hoewel het op dit moment niet verboden is voor hypotheekverstrekkers om af te wijken van de standaardregels, maken ze hier vaak geen gebruik van. Het risico is namelijk hoger en het kost meer tijd om te bepalen of en in hoeverre de hypotheekaanvrager de hypotheek aan kan. De toezichthouder op de financiële markten, de AFM, is tegenstander van het voorstel. Ze willen voorkomen dat het leidt tot overkreditering.
Wat gaat er gebeuren?
Of er een officiële regeling komt is vooralsnog onduidelijk. Mocht deze er komen, dan is het ook niet zeker dat hypotheekverstrekkers deze regeling oppakken. Ze beoordelen namelijk zelf of ze een bepaalde hypotheek verstrekken. Mochten de hypotheekverstrekkers het wel oppakken, dan is het maar de vraag of dit er voor gaat zorgen dat de nu nog hurende groep mensen een woning kan kopen. Als de markt zich opent voor deze groep mensen, zal er namelijk meer vraag zijn naar een koopwoning. Dit zal weer invloed hebben op de huizenprijzen. De prijzen kunnen meestijgen, waardoor deze groep nog steeds of alweer buiten de boot valt.
Bron: RTL Nieuws
